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10月29日，中國共產黨第十九屆中央委員會第五次全體會議審議通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》（以下簡稱《建議》）。 《建議》提出，推進以人為核心的新型城鎮化，加強城鎮老舊小區改造和社區建設，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設…
2020年以來，中央層面已經多次發文力推城鎮老舊小區改造，財政部、住房和城鄉建設部等部門積極響應，從各個方面強調推進老舊小區改造，並出台鼓勵措施，包括「將城鎮老舊小區改造納入專案債券的支持範圍」、「鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造」等內容。
7月20日，國務院辦公室印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》）。 《意見》明確，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度架構、政策體系和工作機制；到「十四五」期末（2025年底），結合各地實際，力爭基本完成2000年年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。 住房及城鄉建設部統計數據顯示，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4,200萬戶，建築面積約40億平方公尺。來自明源地產研究院的數據表明，保守估計，中國老舊小區改造至少需投入4.54萬億元；而根據住建部原副部長仇保興測算的結果，老舊小區改造市場空間或可達5萬億元。
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國盛證券宏觀首席分析師熊園表示，「疊加目前房住不炒、棚改收緊的大環境，老舊小區改造可以作為穩投資的一大抓手，部分對沖投資下滑”，作為房地產投資的一部分，老舊小區改造的重要性和緊迫性在當下逐漸凸顯。< /p>
2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，數量比去年增加一倍。有專家認為，在老舊小區改造的帶動下，下半年房地產成長率可望顯著加快，預計全年房地產投資能達到5%左右的成長。近日，東莞、廣州、深圳等多個城市陸續公佈城市更新項目進展，明確未來改造計畫。據悉，已經有多家房地產企業積極簽約城市更新改造項目（房地產開發商涉足的城市更新項目包括城中村開發、老舊小區改造、老舊建築更新等），如首開集團、中海地產、富力地產、佳兆業集團等。
老舊小區改造的投資規模可觀，對於資金的需求十分迫切，除了房地產企業踴躍投資外，一些金融機構和社會力量也在行動。 7月17日，國家開發銀行和中國建設銀行分別與5省9市簽署戰略合作協議，計劃未來5年向這5省9市共提供4,360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。同時，國務院常務會議提出，要建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運作。上文所說的《意見》也指出，支持各地透過發行地方政府專款債券籌措改造資金。
目前各地正在探索老舊小區改造的新機制，隨著老舊小區改造實施規模的逐漸擴大，再加上政策的傾斜、融資支持的增強，可以預測，未來將會有越來越多的資本力量參與老舊小區改造。
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從「十四五」提出加強城鎮老舊小區改造和社區建設可以看出，挖潛存量的老舊小區改造將成為未來5年房地產市場發展的重點之一。而老舊小區改造作為房地產投資的環節，將帶動產業鏈上下游的需求，如上游的鋼材、水泥，下游的裝飾塗料、磁磚、五金、家具、家電等產業。
老舊小區改造量大面廣，其囊括的樓道修繕、入戶裝修翻新、門禁改造、維修道路、翻新裝飾外牆等，都催生包括陶瓷產品在內的建材需求。如翻新裝飾外牆將為生產外牆磚、陶瓷乾掛幕牆的建陶企業帶來利好，樓道修繕、入戶裝修翻新將增加對牆地磚的需求，改造小區公共環境則需要用到厚磚、地舖石…
根據奧維雲網（AVC）資料評估推總，從住宅裝修市場的產值結構來看，老房及二手房翻新市場在2019年合計佔比超過40%，2020年將超過42%。而毛坯商品住宅市場的比重持續下降，2019年預計略低於23%，2020年可降至17.6%，毛坯房市場在2020年也將低於37%。由此可見，存量房翻新特別是老舊小區改造市場帶來的裝修需求將逐漸成為未來幾年建陶企業的主力市場。
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「春江水暖鴨先知。」對於老舊小區改造帶來的裝潢需求逐漸增長，終端的磁磚經銷商早已深有體會。
2018年9月，在中國陶瓷網上海站終端市場調查中，順輝瓷磚上海總代理商楊會榮曾透露，其店面銷售額有超過50%的份額是舊房裝修市場貢獻的，而這個佔比仍在持續攀升，多位上海瓷磚經銷商也對「舊房裝修是上海瓷磚銷售不可忽視的市場」表示認同。
2019年11月，中國陶瓷網記者在青島站終端市場研究中了解到，青島瓷磚零售市場主要是舊房翻新。青島越來越多的舊房子到了「換裝」年限，為了追求居住舒適，不少業主選擇二次裝修，因此創造了瓷磚的零售需求。
今年（2020年）4月，無錫鷹牌陶瓷經銷商李森林接受中國陶瓷網網絡採訪時同樣表示，老舊小區改造帶來的裝修需求在逐漸增長，至於瓷磚和衛浴在市場份額能分得多少蛋糕，取決於經銷商的經營模式和便利性。
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目前，中國城鎮化正進入高級發展階段，加速推動城市更新是近幾年的重點任務之一，推動老舊小區改造更是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。在此大環境下，老舊小區改造將逐漸成為建陶企業以及終端經銷商不可忽視的重要市場，是一個值得被重視和深耕的藍海。
作者：思陶
